全国免费咨询热线：
18926406479
爱游戏体育app官网评价:同一小区不同业主小区门禁权限不同如何维权？
爱游戏体育app官网优惠:
居民小区的门禁是为保护业主安全而设，本应符合业主的利益。但真实的生活中，一个小区有多个设门禁的出入口时，门禁权限未必能完全均等地给到每一户业主。一些业主可能因为缺少部分小区出入口的门禁权限而被迫绕行，与其他业主生活在同一小区却享有不同的小区门禁权限，难免感到不公。
住宅小区因分期建设、开发商存在更替或联合开发等情形，时常会面对“A小区”与“B小区”名称不同、开发商不同，是否应认定为同一物业管理区域、进而是否应由同一家物业管理的问题。一些业主往往也并不明白自己居住的小区到底由哪家物业公司来管理。
《上海市住宅物业管理规定》（2023修正）第八条对于如何认定居住小区物业管理区域作出了规定：“住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。”
从中不难看出，住宅小区分期或者分不同开发商开发建设，并不是划分物业管理区域的依据。共用配套设施才是划分依据，而被道路、河道分割则是例外情况。根据该法第九条，负责核定物业管理区域的单位则是区房屋行政管理部门。
《物业管理条例》（2018修正）第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
这也是为何上文要先对物业管理区域的划分进行厘清。即使两个小区分期建设、开发商不同，只要两个小区被区房屋行政管理部门核定为同一物业管理区域，理论上来说，就应该由同一家物业公司进行物业管理并提供物业服务。
在明确了进行物业管理的物业公司后，问题就到了能否向其主张门禁权限的环节。
无论从《民法典》（第九百三十八条、第九百四十二条）、《上海市住宅物业管理规定》（第四十四条）来看，还是从《物业管理条例》（第三十四条、第三十五条）来看，物业服务的具体内容都应以物业服务合同的约定为准，法律、行政法规并未对此作出详细的规定，属于“有约定从约定”。
门禁被认为是物业公司为履行物业管理中的安保义务（例如《民法典》第九百四十二条第一款“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质……采取合理措施保护业主的人身、财产安全”），为业主创造安全、便利的小区环境而设置。此种观点可见于以下两例：
原告诉请物业公司为自己办理业主卡（身份证明）和门禁卡（通行权限）。案涉小区的情况为：住户办理“一卡通”业主卡，业主卡是住户身份的凭证，住户可刷业主卡进出小区；小区外围设置一道门禁，裙楼设置一道门禁，停车场设置一道门禁，所有住户一般会经过两道门禁到自家物业。
法院的裁判观点为：“首先，被告为履行物业管理中的安保义务，在小区设置了相应的门禁，并为小区业主制作包含业主身份证明、进出小区功能的业主卡。为原告办理具有上述功能的业主卡应属被告履行物业服务合同中关于小区安保义务的配套措施，被告仅在其管理范围内设置门禁，而不为原告提供通过门禁的便捷途径，势必对原告进出小区造成障碍……其二，办理业主卡应当是被告针对其物业管理范围内的业主无差别的合同义务，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条第二款‘物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分’之规定，被告为案涉小区的其他业主办理了业主卡，应视为物业服务合同的组成部分，被告应严格遵照履行”。
其中两个较为关键的观点在于：（1）只设门禁而不提供门禁卡，势必对小区业主的通行便利造成妨碍，办卡应属设门禁的配套措施；（2）物业公司为其他业主办卡，属于公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同组成部分，系无差别的合同义务。
法院认为该案物业公司使用门禁卡的目的是为业主创造安全、便利的小区环境，王某某不缴纳物业费构成违约，其应该按时缴纳，但物业公司不能因此就将业主的门禁卡人为导致失效，使其无法正常开关门，进而对业主进出小区造成不便。
法院认为：百事物业公司作为该小区的物业服务单位，应当为该小区内存在的物业以及物业的合法使用人提供服务，其拒绝为刘某办理门禁卡的行为，给刘某正常进出小区造成了妨碍，侵害了刘某对半地下室的正常使用权，故百市物业公司应停止妨碍刘某出入小区的行为，并为其办理门禁卡。
法院认为：被告加装门禁装置的本意是加强社区物业管理，维护业主财产安全，值得肯定。但是，被告不向原告发放门禁卡，妨碍了原告对其房屋的使用权，给原告生活带来不利，亦无关于可以向不交纳物业费的业主不配发门禁卡的约定，显属行使权利过当，应予排除妨害。
法院认为：被告虽以人工方式向原告提供通行，但其未提供门禁的行为对原告行使物权造成不便，应当向原告予以提供。
法院认为：淮南南都物业通过设立小区门禁的方式对小区进行安全管理，该行为符合全体业主的利益，亦是其履行提供安全保障服务的一种方式，但淮南南都物业在向业主提供安全服务时不得侵犯业主的合法权益，不得以此限制业主进出小区的自由，即淮南南都物业在进行门禁管理时不得附加条件，不可以通过门禁卡限期授权的方式对业主使用门禁卡进行变相地限制，否则构成对业主物权的妨碍。
从中可见，没有门禁权限是否妨害业主的权利是较为关键的问题。当小区有多个进出口，部分业主仅有其中部分出入口门禁权限时，其权利究竟受到多大程度的妨碍，认定起来可能较为复杂。再者，业主也可能被认为负有一定的容忍义务（（2019）津0112民初1539号）。
但是，如（2021）粤1971民初10110号案件裁判观点所指出的，可依据《民法典》第九百三十八条第二款将物业公司公开作出的有利于业主的承诺认为是一种不应区分对待不同业主的无差别义务。
物业服务合同纠纷案中，常见一种“相互报复”的循环。生活中却经常见到物业公司因业主拖欠物业费就拒绝提供物业服务，或者反过来，业主因为物业企业来提供的服务有瑕疵就拒付物业费，这两种做法都是没有依据的。
以上文提到的（2021）粤1971民初10110号案件为例，法院指出，被告物业公司不得以业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容，还指出业主缴纳物业费和物业企业来提供服务二者之间难以明确区分履行义务的先后顺序，物业公司以对方应先履行义务为由进行抗辩并无依据。反观（2019）黔03民终4240号、（2017）京0102民初2121号案件，法院均提到业主应按相关规定或约定向被告缴纳物业费。
因此，对业主而言，即使物业公司限制其门禁权限，其也不应通过拒付物业费的方式维权。反之，即使业主未缴物业费，物业公司也不应擅自取消业主的门禁权限。
在上述业主拒付物业费在先，物业公司因此停止部分物业服务的情况中，有时业主拒付物业费的原因可能是认为物业费收费不合理。特别是本文所探讨的同一地块（同一物业管理区域）上分期建设的小区，物业公司很可能因为建设批次不同，或者前后开发商不同等原因，而以不同的价格标准做收费。
对于物业费收费标准，原则上应根据《上海市住宅物业管理规定》第四十八条第二款“同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准”来进行认定。同一地块不同小区的物业费并不是必然相同，还需要看物业服务的内容和标准。
例如（2020）沪0105民初13429号、（2020）沪0105民初4921号案件中，法院认为，《上海市住宅物业管理规定》第四十四条关于“同等服务、同等收费”的适用前提是同一小区内性质相同的物业采用统一标准。不同用途的房屋理应区别对待。法院在权衡约定的物业费是不是合理时，会审查约定的物业费是否超出书面征询意见的标准，是否违反业主大会的决议；以及对物业费标准有异议的一方能否证明该标准明显有失公允，不符合市场定价等方面。
又如（2020）沪0117民初8215号案件中，法院认为“同等服务、同等收费”的原则应适用于性质相同的物业，案涉小区两处商铺开发时间、成本存在一定的差异，地理位置亦有不同，应当允许业主大会与物业公司自行协商收费标准。
此外，分期开发也可能会引起测算物业管理成本的时间点不同，物业费存在不同收费标准（可见于（2021）津0104民初4791号裁判观点）。更重要的是，物业服务合同中对于物业费作出约定且经购房人确认，对当事人具有约束力（可见于（2021）津0104民初4791号、（2021）川0191民初20879号、（2017）闽02民终3306号等案例裁判观点）。
综上，对于同一小区不同业主的小区门禁权限不同，若要以物业公司未提供基本物业服务，构成违约为由主张物业公司提供对应门禁权限，思路大致可从：判断是否为同一物业管理区域、物业服务合同有无具体约定（门禁卡相关事宜）、物业设置门禁而不提供门禁卡（侵权）或物业仅向部分业主提供了全部的门禁卡（违约）等方面入手。不过，必须要格外注意的是，物业公司不提供部分门禁卡并不是业主不支付物业费的正当理由，维权方式也应合理合法。
上一篇:江苏扬州人脸辨认门禁厂家、人行通道 摆闸翼闸三辊闸体系
